Le marché immobilier se maintient

L’Institut de la statistique et des études économiques, en partenariat avec la Chambre de commerce et d’industrie et la Chambre territoriale des notaires, a publié les résultats de l’Observatoire de l’immobilier pour 2018.

Le marché de l’immobilier résume un peu à lui seul la situation de l’économie calédonienne. Atone, il parvient toutefois à se maintenir. C’est le principal enseignement que l’on peut tirer du panorama 2018 de l’Observatoire de l’immobilier, réalisé par l’Institut de la statistique et des études économiques (Isee) en partenariat avec la Chambre de commerce et d’industrie ainsi que la Chambre territoriale des notaires qui collecte l’information sur les transactions. L’Observatoire est né en 2013, sous l’impulsion de la CCI, afin de répondre au besoin des professionnels de l’immobilier et du BTP de mieux connaître le marché et d’anticiper l’activité.

Les chiffres concernent uniquement les ventes de biens, mais la CCI, par la voix de son trésorier, Pierre Kolb, indique qu’elle ne s’interdit pas à l’avenir de se pencher sur le marché de la location. En attendant, l’Observatoire montre un léger tassement même si le marché parvient à se maintenir en dépit de prévisions nettement moins optimistes. En 2018, 2 697 transactions ont été enregistrées, tous types de logement confondus, contre 2 708 en 2017. Sur 2 708 biens, 2 407 sont destinés à l’habitat Paradoxalement, le montant des transactions a progressé de 8 % entre 2017 et 2018 et de 3 % par rapport au niveau moyen des trois dernières années. Une situation que la CCI explique par quelques transactions à des prix très élevés concernant des terrains et des surfaces commerciales.

Dans le détail, Véronique Ujicas, la responsable du service conjoncture et diffusion de l’Isee, souligne que le maintien du marché est essentiellement dû grâce à la progression des primo-accédants qui permet de compenser la baisse des achats de villas et de terrains à bâtir par les autres particuliers ou les professionnels. Le statu quo s’explique également par les nombreux dispositifs de soutien à l’accession comme les deux lois successives de réduction d’impôt en faveur du logement intermédiaire (Rili1 et 2), le prêt à taux zéro ou encore des outils de défiscalisation nationaux comme la loi Pinel. Depuis début 2018, il existe au moins cinq dispositifs différents de soutien des collectivités. Il faut également noter le niveau très faible des taux d’emprunt bancaires : 2,06 % en 2018 contre 2,65 en 2016.

Des dispositifs de défiscalisation mitigé

La CCI observe que la première loi de défiscalisation locale, mise en œuvre en 2014, a permis de booster les ventes de logements grâce à des conditions extrêmement favorables. Le nombre de transactions pour 2014 et 2015 était relativement élevé, avec2995en2014et3201en2015.La Rili 2, nettement moins rentable pour les investisseurs, a eu des effets moins importants. Si les effets sont réels, aucune évaluation du dispositif n’a été réalisée et permis de mesurer les bénéfices rapportés au manque à gagner fiscal, estimé à plusieurs dizaines de milliards de francs.

Pierre Kolb considère, pour sa part, que la défiscalisation locale a été efficace à court terme en apportant un soutien important au BTP qui commençait à perdre des emplois. Il est nettement moins positif en ce qui concerne le moyen et le long terme, le fait d’avoir utilisé ce « joker », sans avoir véritablement relancé la machine, va renforcer les incertitudes. Et de fait, les perspectives sur 2019 et 2020 sont plutôt incertaines et seront marquées par les élections municipales et le deuxième référendum d’autodétermination. C’est sans compter que les dispositifs n’ont pas permis d’enrayer la dégradation de l’emploi dans le secteur du BTP.

Des ventes concentrées sur l’agglomération nouméenne

Il faut également rappeler que les professionnels de l’immobilier eux-mêmes souhaitaient mettre un terme aux dispositifs de défiscalisation locale. Ces derniers ont eu pour conséquences l’arrivée massive de logements sur le marché locatif. Un marché qui est aujourd’hui saturé, ce qui a conduit à réduire la rentabilité des investissements, d’autant qu’un certain nombre de logements ne trouvent tout simplement pas de locataire. La typologie de ces logements est également peu adaptée aux besoins de la population calédonienne qui cherche essentiellement des F4 alors que les logements produits grâce à la défiscalisation sont des F2 et F3.

Les données de l’Observatoire révèlent aussi que le marché est essentiellement concentré sur le Grand Nouméa. Les quatre communes de l’agglomération regroupent à elles seules 88 % de l’ensemble des transactions enregistrées sur le territoire. Mais c’est bien à Nouméa que l’on enregistre encore le plus d’opérations (55 % des transactions) avec 1 203 ventes, devant Païta avec 449 et Dumbéa et ses 318 cessions. Si l’on regarde les ventes d’appartements, Nouméa concentre l’intégralité du marché avec 99 % des appartements vendus en 2018. La concentration des ventes dans une zone limitée a permis de maintenir les niveaux de prix au mètre carré. C’est le cas pour les appartements à Nouméa pour lesquels le prix médian du neuf est de 475 000 francs au mètre carré, soit une baisse de 0,4 % et de 404 000 francs le mètre carré pour l’ancien, soit une baisse de 2,4 % sur un an.

Pour Pierre Kolb, cette domination du sud de la province Sud est inquiétante du fait qu’elle traduise une faible activité en dehors de l’agglomération. Les chiffres des transactions sur la zone VKPP confirment d’une certaine manière le ralentissement économique. En 2018, seulement 40 ventes ont été enregistrées alors qu’on en recensait 89 en 2014.

M.D.

©D.R. 

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