Le cabinet I2F (Ingénierie financière et fiscale Nouvelle- Calédonie) vient de lancer un nouveau produit qui s’inscrit dans la défiscalisation locale : la pierre-papier. Ce dispositif, mis en place depuis de nombreuses années en Métropole, permet de réduire ses impôts en acquérant des parts d’une SCI dédiée à l’achat de logements locatifs.
Permettre aux petits portefeuilles d’investir dans l’immobilier pour payer moins d’impôts, tel est l’objectif de la pierre-papier, un produit mis en place localement par I2F, spécialisé en défiscalisation et financement de projets. Depuis fin 2013, s’il est possible d’acquérir un logement locatif en réduisant ses impôts avec la loi de défiscalisation locale, beaucoup ne le font pas, faute de fonds nécessaires. Julien Chevalier, responsable du département défiscalisation immobilière à I2F, explique : « Investir seul dans un logement en tant que placement est impossible pour beaucoup de personnes faute de capital suffisant. Pour d’autres, rien ne sert d’investir, leur besoin de réduction d’impôts est inférieur à celui généré par l’achat d’un logement. Enfin, beaucoup n’ont pas envie ni le temps de s’investir dans la sélection et la gestion d’un investissement immobilier. Dans quel logement mettre de l’argent, quel gestionnaire immobilier prendre, comment faut-il gérer les loyers, les déclarations fiscales, etc. »
La SCI de défiscalisation immobilière
Le nouveau produit I2F est proposé grâce aux nouvelles dispositions fiscales promulguées en début d’année. Un mécanisme qui s’adresse à toutes les catégories d’investisseurs sans avoir à gérer les soucis qui y sont rattachés. Le principe proposé est simple, au lieu d’investir seul dans un logement locatif, l’investisseur acquiert avec son capital des parts dans une SCI (voir encadré) dédiée à l’acquisition d’un ensemble de logements locatifs éligibles à la défiscalisation. « Ce produit est hypersouple et permet aux petits portefeuilles d’en bénéficier puisque le ticket d’entrée est de 5 millions, avec des tranches supplémentaires d’un million. Pour les plus gros portefeuilles, le maximum est fixé à 36 millions, précise Julien Chevalier. On peut investir dans de la pierre avec 5 millions et en tirer des avantages fiscaux sur des produits à rendement. I2F se charge de tout, allant de la sélection d’ensembles de logements à l’étude du patrimoine de l’investisseur, au montage de la SCI, du dossier de l’investisseur et de son suivi dans le temps. Notre but est de trouver les meilleurs placements entrant dans ce cadre. » I2F rétribue ses services directement grâce aux avantages financiers tirés du montage des promotions immobilières proposés.
Quels sont les gains ?
Avec ce concept de SCI dédiée à l’acquisition d’ensembles de logements locatifs, l’investisseur immobilier bénéficie d’une déduction d’impôts de 30 %, alors qu’auparavant elle était de 22 %. Il peut réduire ses impôts jusqu’à 250 000 par an. Il ajuste son opération de défiscalisation à son besoin de réduction d’impôts et à sa possibilité d’investissement. Il bénéficie d’une sélection de programmes immobiliers répondant à des critères de rendement précis et, enfin, de facilités de financement, le produit étant conçu en association avec les établissements de crédit. « Ajoutons que ce produit de placement propose un réel confort en offrant les avantages de la mutualisation des risques, la SCI possédant un ensemble de logements, les inconvénients d’une vacance locative d’une partie des logements sont compensés par le rendement locatif des autres logements », ajoute le responsable défiscalisation immobilière d’I2F.
En résumé, grâce à la combinaison des nouvelles dispositions fiscales et du montage en SCI, les contribuables calédoniens avec un petit pécule peuvent dorénavant ajuster le niveau de leur investissement à leur besoin réel de réduction d’impôts et bénéficier des avantages de la défiscalisation associés à ceux de l’investissement géré clé en mains. I2F assurant « un investissement rentable sur un logement bien choisi, payé au juste prix du marché. »
La SCI
La société civile immobilière est un contrat de société par lequel plusieurs personnes (les associés) décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en partager les bénéfices ou de profiter de l’économie qui pourrait en résulter, tout en s’engageant à contribuer aux pertes. Il s’agit donc d’une société civile dotée de la personnalité juridique et ayant un objet immobilier. Pour créer une SCI, les associés effectuent des apports au profit de la société. En contrepartie, ils reçoivent des parts sociales qui leur confèrent la qualité d’associés.
C.Sch
