SIC, Sud Habitat et FSH voient leurs ressources s’assécher tandis que vacance et impayés atteignent des niveaux inédits. Un panorama chiffré qui met en lumière la fragilité structurelle d’un modèle longtemps présenté comme un pilier de la cohésion sociale calédonienne.
Premier bailleur social du territoire, la SIC gère plus de 11 000 logements, soit l’hébergement de près de 27 000 personnes. Depuis les émeutes de mai 2024, ses principaux indicateurs se sont effondrés : 1 000 familles en moins ont été recensées, provoquant un effondrement du taux d’occupation qui s’établit aujourd’hui à 77 %.
Les impayés ont suivi la même trajectoire. Sur un an glissant, ils ont progressé de 134 %, représentant 278 millions de francs supplémentaires au mois de février 2025. Plus de 5 700 familles sont désormais en suivi pour impayés, dont près de 18 % sont en impayés lourds, soit plus de quatre mois de loyers. L’entreprise supporte une dette bancaire de 61 milliards de francs, remboursée en grande partie grâce aux loyers qui constituent 90 % de ses recettes.
Résultat : un déficit structurel d’environ 692 millions de francs par an, presque triplé depuis la crise. Le risque de la cessation de paiement est réel, mais a pu être repoussé grâce à différentes mesures d’économies.
UN MUR DE DETTES POUR LA SIC
Mais au-delà des solutions temporaires, selon Benoît Naturel, le directeur général de la SIC, le bailleur sera néanmoins confronté à un « mur de dettes » en 2029. Un compte à rebours de deux ans, tout au plus, est donc lancé pour pérenniser le modèle économique. Créée en 2023 à partir de la SEM Agglo, Sud Habitat gère environ 2 300 logements. Plus récente, la structure n’échappe pourtant pas aux mêmes difficultés. Les impayés, qui représentaient moins de 2,5 % avant crise, ont atteint 12,3 % début 2025. Le stock de dettes locatives s’élève à 616 millions de francs, en hausse de 200 millions sur un an. Le taux de vacance, inférieur à 6 % avant 2024, a doublé pour atteindre 12 % en février 2025, soit environ 300 logements inoccupés. La SEM, dont 86 % des ressources proviennent des loyers, a dû reporter ses projets de construction et freiner ses investissements d’entretien, remettant en cause le renouvellement d’un parc jeune, mais déjà exposé à l’usure.
EXPLOSION DES IMPAYÉS POUR TOUS LES BAILLEURS
Le Fonds social de l’habitat occupe une place particulière. Son rôle de bailleur via sa filiale, le FCH ou Fonds calédonien de l’habitat, reste limité, mais il détient un levier essentiel : le financement de l’accession à la propriété grâce au prélèvement de 2 % sur la masse salariale des entreprises. Là encore, la crise de l’emploi a réduit la collecte.
Le FCH enregistre un taux de vacance de 14 % en 2025 et un manque à gagner cumulé de 302 millions de francs en 2024, déjà presque atteint à la mi-2025 avec 252 millions. Les impayés, qui devraient rester inférieurs à 2 %, oscillent aujourd’hui entre 5 et 7 %, un niveau jugé critique.
Mathurin Derel
LA FÉDÉ A TRAVAILLÉ DES PROPOSITIONS
À la suite de son colloque sur le plan de refondation sociale et solidaire (PR2S) tenu fin mars, La Fédé a formulé des constats, mais aussi des propositions en faveur du logement. Comme l’urgence de la simplification administrative, tout en « préservant le relationnel entre le bailleur et le locataire », insiste Franck Hnaissilin.
Le secrétaire général adjoint du syndicat prône davantage, si possible, la réadaptation plutôt que la démolition, vu la vacance de logements, dans les zones à forte densité d’habitats sociaux. L’idée : « établir un parcours résidentiel, sortir les gens du squat… ». Outre la nécessité d’un ciblage plus précis des aides, autrement dit « concentrer les dispositifs de soutien sur les populations les plus vulnérables », La Fédé promeut, dans le but de soutenir l’accession à la propriété, la relance du fonds de garantie pour les projets sur terres coutumières ‒ « aujourd’hui une coquille vide ».
Franck Hnaissilin a toutefois demandé, et finalement obtenu, une hausse du plafond de la subvention du FSH dédiée à l’accession à la propriété ou encore la rénovation, sur le foncier coutumier mais aussi de droit commun. De même, la création d’un fonds dédié aux impayés, pour « soutenir les bailleurs sociaux » et « maintenir les familles dans leur logement », est une voie privilégiée. La proposition est sur la table, le mécanisme de financement est étudié.
Le syndicat a avancé la suggestion d’un gel de l’indice de référence des loyers ‒+2% maximum par an ici ‒en temps de crise, sur une période donnée. « Le raisonnement est celui-ci : un gel permettrait de maintenir les gens dans leur logement, c’est vrai l’opérateur social aurait une perte, mais au moins les impayés ne seront pas accentués », explique le secrétaire général adjoint.
Une réforme de la fiscalité immobilière est aussi imaginée. En l’occurrence, par une réévaluation des niches fiscales existantes ‒ sur les plus- values mobilières et immobilières ‒ « afin de réorienter les investissements vers le logement social et très social ». La Fédé pense également à la rénovation du parc de logements. En début d’année, le FSH a adopté une mesure permettant de mettre à disposition de la SEM Sud Habitat et de la SIC une somme de 400 millions de francs en faveur de la réhabilitation d’habitats. « Ce qui permet aussi d’aider des petites entreprises du BTP ». La prise en compte des spécificités culturelles et territoriales dans la conception des logements constitue d’ailleurs une demande permanente.
Y.M
